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有客戶詢問，如果買到頂樓增建加蓋的房子，之後一定會被拆嗎?這個問題也讓我不知道該是否直接地回答yes or no!

儘管在大都會地區，公寓2樓最搶手，但老舊公寓頂樓因有加蓋，價格也不低。但頂樓加蓋多屬違建，到底怎樣會被拆，怎樣不會被拆？

購買頂樓加蓋之房屋，除必須確認是否屬於「可以暫緩拆除之既存違建」之外，仍必須確認整棟公寓之其他房屋所有權人是否承認有分管契約，得由頂樓住戶使用頂樓加蓋之房屋。

因民法規定，公寓大廈是屬於區分所有建物，而公寓大廈之頂樓，原則上在無住戶分管契約約定之前提下，頂樓面積係屬於全體住戶所有權人所共有之部分，因此如果沒有分管契約約定頂樓住戶可以使用頂樓作為加蓋時，則其他住戶所有權人，可以用「頂樓是屬於全體所有權人所共有」為理由，請求擁有頂樓加蓋房屋之人，必須拆除加蓋部分，而將頂樓使用空間還給全體所有權人。

但是，分管契約是屬於當時全體住戶所共同的約定，如果後手的房屋承買入在善意的前提下，以為頂樓並無分管契約存在，此時後手房屋承買人得要求頂樓加蓋部分必須拆除，將頂樓空間還給全體所有權人。過去因分管契約無法辦理登記，導致頂樓加蓋部分，是否有約定專用的分管契約存，於事實上產生認定因難。

為解決此問題，民法已於民國98年修正增加規定，分管契約可至地政機關辦理登記。因此，如果頂樓加蓋部分分管約定已經辦理登記時，第3人就必須受該分管契約的內容所拘束，而不得主張因未參與分管契約的訂定，所以對他不生效力。至於頂樓加蓋是否屬於暫緩拆除既存違建，則可向地方政府主管機關查詢。

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